ManşetDünyaKöşe YazılarıYazarlar

Berlin’de ‘kiralara üst sınır’da ikinci aşama başladı: Koalisyon ortaklarının işi zor

Almanya’nın başkenti Berlin’de toplam nüfusun %85 i kiracı. Son yıllardaki orantısız kira artışlarına müdahale etmek için kabul edilen, halk arasında “Mietendeckel”/“kira kapaklama” kanunu olarak adlandırılan, kiralara üst sınır getirme uygulamasının ikinci aşaması 23 Kasım’da başladı.

Berlin Temsilciler Meclisi’ndeki Sosyal Demokrat Parti (SPD), Yeşiller/Birlik90 ve Sol koalisyonu tarafından önerilen “Kira Sınırlamasına İlişkin Kanuni Hükümlerin Yeniden Düzenlenmesine Dair Kanun” 23 Şubat 2020’de yürürlüğe girmişti.

Söz konusu yasanın 23 Şubat’ta uygulamaya konulan dokuz aylık ilk aşamasında kiralar 18 Haziran 2019 tarihindeki düzeylerinde dondurulmuş, mal sahiplerinin yeni kiralamalar dahil olmak üzere, bu tarihteki kirayı aşan kira talep etmeleri yasaklanmıştı.

Kira indirimi ve zam yasağı

Yasanın 23 Kasım tarihinden itibaren uygulamaya giren ikinci aşaması ise ev sahiplerinin resmi kira üst sınırlarını yüzde 20’den fazla aşan konutların kirasını azaltmasını gerektiriyor. Ayrıca kiralara beş yıl boyunca zam yapılamayacak.

Berlin’de yer alan 1,5 milyon konutun uygulamadan etkileneceği ve yaklaşık 340 bin konutun ise kira indirimine gitmek zorunda kalacağı belirtiliyor. Yeni yasaya uymayan ev sahipleri ise ağır para cezalarıyla karşı karşıya kalacak.

Kira üst sınırı nedir, nasıl hesaplanır?

Resmi kira düzeyi hesabı (“Mietspiegel”) Berlin’de kamunun sunduğu bir hizmet. Kiracılar, belediyenin web sitesi üzerinden ilgili sayfaya ulaşarak ev adreslerini girmek suretiyle, kiraladığı dairenin içindeki donanıma ve diğer özelliklerine bağlı olarak m2 bazında minimum ve maksimum kira rayicini bulabiliyor. Kontrat, başka bir bedel üstünden bile imzalanmış olsa, eğer kiranız buradaki üst sınırı %10’dan fazla aşıyor ise. daha sonra mahkeme yolu ile kiranızı indirtmeniz mümkün.

Ancak söz konusu değerler daha çok “tavsiye” niteliğinde ve bireysel şikayete tabi. Çok göç alan ve kiralık konut pazarı hayli daralmış bir şehirde bu imkan kağıt üstünde kalıyor. Yeni kanun bunu bireysel başvuruya ve hakim takdirine bağlı bir keyfiyet olmaktan çıkarıp üst sınırın %20 üstünü herkes için bağlayıcı kanuni “kapak rayiç” haline getirdi ve cezai müeyyideler öngördü.

Kira ve gelir arası uçurum

Yeşiller Partisi tarafından paylaşılan verilere göre Berlin’de arsa değerleri 2008 yılından bu yana yüzde 870 arttı. Bu artış kiralara yansıdı: Şehirde kiralar ikiye katlanırken, gelirler ise yalnızca yüzde 25 civarında artış gösterdi. Son iki yılda yeni kiralanan dairelerin ortalama kira artışı yıllık %35 ortalamasında. Bu durum  Berlin’i dünya üstünde kiraları en hızlı artan şehir konumuna getirdi.

Berlin’deki her altı haneden biri konut giderleri için net gelirinin yüzde 40’ından fazlasını veriyor. Kabul edilen resmi sınırlara göre bu oranın maksimum 1/3’ü aşmaması gerekiyor. Şehirde yaşayanların neredeyse yarısı düşük gelirli, hane geliri 2 bin Euro’nun altında. Özellikle düşük gelir grupları için kira yükünün 1/3’ün üstüne çıkması kabul edilebilir bulunmuyor.

Sorun nereden kaynaklanıyor?

Soğuk savaşın bitimiyle birlikte genellikle Sosyal Demokratların yönetiminde olan Berlin Senatosu kamuya ait olan yüzbinlerce kiralık konutu bloklar halinde büyük yatırımcılara satarak özelleştirdi. Emlak pazarında kartel oluşturan büyük yatırımcıların spekülatif davranışları gayrimenkul fiyatlarını ve kiraları uçurdu: Soylulaşma süreçleri giderek orta gelir gruplarını bile şehrin dış çeperlerine göç etmeye zorladı. Toplumda biriken öfke çeşitli tepkilere yol açtı.

Berlin: Tarihsel kira mücadelesi geleneği ve kamulaştırma talebi

Kira üst sınırı uygulaması ev sahipleri tarafından tepkiyle karşılanırken yapılan bir anket ikametgahı Berlin’de olan vatandaşların yüzde 70’inin bu uygulamayı desteklediğini ortaya koyuyor.

Yeni uygulama Berlinliler tarafından yürütülen uzun soluklu kira mücadelesinin yarattığı baskı ortamında kızıl-kırmızı-yeşil koalisyon tarafından kabul edildi. 19’uncu yüzyıl ortalarına kadar uzanan mücadele tarihinde Berlinliler defalarca protestolar düzenlemiş, kira grevlerine çıkmış ve konut işgalleri gibi eylem stratejileri geliştirmişti.

Bu ortamda “DW kamulaştırılsın!” halk inisiyatifi ortaya çıkarak 3000’den fazla konuta sahip tüm mal sahibi firmaların kamulaştırılmasını talep etti.  Kiraları kapaklama kanunu Sosyal Demokratlar tarafından bu ortamda gündeme getirildi. Almanya’nın diğer şehirlerinin sakinleri Berlin’den gelecek haberlere kulak kesilmiş durumda.

Uygulamayı durdurma girişimleri

Ev sahipleri birlikleri ise kiralara üst sınır getirmenin Berlin’deki konut sorununu çözmeye yetmeyeceği gibi sonunda konut kıtlığına yol açacağını ve yatırımcıları da korkutacağını ifade ederek uygulamaya karşı çıkıyor. Ayrıca şu anda birçok kiracının ev sahiplerine yönelik yaptırımlar sebebiyle “gölge kira” seçeneğine zorlandığı belirtiliyor.

Hıristiyan Demokratlar ve Hür Demokratlar da yasanın malsahiplerinin temel haklarını ihlal ettiği gerekçesi ile yasanın iptali için Berlin Anayasa Mahkemesi’ne başvurdu. Mahkeme, başka memleketlerdeki* benzer yasal gelişmeleri de göz önüne alarak konuyu Federal Anayasa Mahkemesi’ne havale etti. Karlsruhe’deki federal mahkeme konuyu önümüzdeki bahar aylarında esastan görüşerek Federal memleketlerin bu nitelikte bir yasa çıkarmaya yetkili olup olmadığını karara bağlayacak.  

Partilerden bağımsız olarak bir grup mal sahibi mağdur oldukları gerekçesi ile ekim ayında acil yürütmeyi durdurma talebi ile Federal Anayasa Mahkemesi‘ne başvurdu. Konuyu değerlendiren yüksek mahkeme mağduriyet oluştuğu iddiasını abartılı bularak, müştekilerin talebini reddetti ve esas kararın beklenmesini istedi.  Yüksek Mahkeme yasa esastan iptal edilirse, birikmiş alacaklarını geriye rücu ederek tahsil edebileceklerini hatırlattı.

Uygulama nasıl gidiyor?

Bugünlerde pek çok kiracı oturdukları kiralık konutu yöneten firmalardan şöyle mektuplar alıyor: 

“Berlin temsilciler meclisinin kabul ettiği, kira üst sınırı kanunu bildiğiniz gibi kasım itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Öncelikle bildirmek isteriz ki Federal Anayasa Mahkemesi bu kanunun Anayasaya uygunluğunu incelemeye almıştır. Mal sahibiniz ne geçmiş ne de gelecek itibari ile, kira talebinden vazgeçmiş değildir. Kanunun anayasaya aykırılığının tespiti halinde, eksik ödenmiş kiralar mahkemenin öngörüsüne uygun olarak kısman veya tümü ile tarafımızdan geriye doğru geçerli olmak üzere talep ve tahsil edilecektir. Ancak an itibari ile geçerli kanuna uyum sağlamak adına kiranızda indirim yapmağa ve bu bildirimi tarafınıza iletmeye yükümlüyüz. İndirimli kira, işletme ve ısınma masrafları hesabınızı aşağıda bulabilirsiniz. Aralık ayından itibaren bu indirimli kiranın ötesinde bir kira almamız yasaklanmıştır.. Lütfen bankanıza düzenli ödeme emirlerinizi buna uygun olarak ayarlayınız. Fazla ödediğiniz meblağlar olursa tarafınıza iade edilecektir”

Siyasi arka plan ve olası gelişmeler

Kanun öncelikle koalisyonun hali hazırdaki büyük ortağı Sosyal Demokratların siyasi tercihini yansıtıyor. Sol (Parti) ve Yeşiller ortaklarına destek vermekle birlikte farklı seçenekleri de gündemde tutuyor.

Önümüzdeki 26 Eylül’de hem genel seçimler hem Berlin seçimleri var. Berlin seçimlerini belirleyecek temel konu arazi, gayrimenkul ve kiralık konut politikaları. Sosyal Demokratlar, kira kapaklama’yı halk inisiyatifinin önerdiği kamulaştırma kanununa alternatif olarak, Sol ve Yeşiller ise bunun tamamlayıcısı olarak düşünüyor. Sosyal Demokratlar sağ muhalefetle aynı çizgide, kamulaştırmaya karşı. Sol, inisiyatifin talep ettiği gibi ölçek üzerinden, 3000 konut ve üstüne sahip tüm mal sahiplerinin kamulaştırılması politikasını desteklerken, Yeşiller ölçek yerine davranış kriteri getirmeyi, “büyüklerin değil kötülerin kamulaştırılması”nı savunuyor.

Halk inisiyatifi gerekli sayıda imza toplayarak kendi kanun teklifinin Temsilciler Meclisi‘nin önüne gelmesini sağladı, konu ocak 2021 de Meclis’te görüşülecek. Şu anda koalisyon partileri inisiyatif ile pazarlık yürütüyor. Meclis’in inisiyatifi tatmin edecek bir karar çıkarmaması durumunda, inisiyatif dört ayda 170 bin imza toplama yoluna gidebilir. Bu takdirde kamulaştırma kanunu 26 eylül seçimleri ile aynı günde halkoyuna sunulacak. Seçimlerden az önce Anayasa Mahkemesi de kapaklama kanunu konusunda kararını açıklamış olacak.

Yeşiller işi mecliste çözmek ve halkoylamasına bırakmamak, Sol ise halkoylamasına bırakmak stratejisi güdüyor. Halkoylaması ile kanun koymak mümkün, ancak halkın koyduğu kanunu Anayasa Mahkemesi’nin Anayasaya aykırı bulması olasılığı da var.

Üç hükümet ortağının bakış açıları Berlin’de en temel siyasi mesele olan barınma sorununda temelden ayrışıyor. Toplam oylarını arttırarak koalisyonu sürdürmelerine kesin gözü ile bakılan üç koalisyon partisi arasındaki iç dengelerin belirlenmesinde bu iki kanun çerçevesindeki gelişmeler başrolü oynayacak.

(*) “Memleket” kavramı, yazar tarafından Amerika Birleşik Devletleri, Federal Almanya Cumhuriyeti… gibi federal siyasi üstyapıların temelini oluşturan siyasi yapıları tanımlamak için, Türkçede yanlış yerleştiğini düşündüğü “eyalet” sözcüğüne alternatif olarak önerilmektedir. 

Kategori: Manşet